천장서 물 새도 월세 전액 끊으면 안 된다…세입자가 돈 안 내도 되는 ‘범위’ 따로 있었다

 비가 올 때마다 천장에서 물이 떨어집니다.

벽지는 젖고 방에는 물받이 통까지 놓았습니다.

집주인에게 여러 차례 연락했지만 “조금만 기다려 달라”는 답뿐이라면 세입자는 이런 생각을 할 수 있습니다.

“이 정도면 월세 안 내도 되는 것 아닌가?”

하지만 누수가 발생했다고 해서 곧바로 월세 전액을 끊을 수 있다고 생각하면 위험합니다.

대법원 판례에서 확인되는 핵심은 누수라는 사실 자체가 아니라 그 때문에 집을 사용하고 수익하는 데 어느 정도 지장이 발생했느냐이기 때문입니다.

천장에서 물 새면 무조건 집주인 책임?

먼저 수리 책임부터 따져보겠습니다.

민법 제623조는 임대인에게 임대차 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부여하고 있습니다.

따라서 주택에 발생한 문제가 정상적인 거주를 방해할 정도이고 수리가 필요한 상황이라면 임대인의 수선의무가 문제될 수 있습니다.

대법원도 파손이나 장해를 수리하지 않을 경우 임차인이 계약 목적대로 사용·수익하는 데 방해받을 정도라면 임대인이 수선의무를 부담한다는 취지로 판단하고 있습니다.

다만 아주 사소하고 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 해결할 수 있으며 주택 사용에도 별다른 영향을 주지 않는 문제까지 모두 동일하게 보지는 않습니다.

그런데 왜 월세 전액을 끊으면 안 될까?

임대인에게 수선의무가 있다는 것과 월세 전액을 지급하지 않아도 된다는 것은 같은 이야기가 아닙니다.

대법원은 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행해 부분적으로 지장이 생긴 경우 그 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 보고 있습니다.

즉 천장 일부에 누수가 있다는 이유만으로 집 전체의 월세가 곧바로 0원이 되는 것은 아닙니다.

반면 임대인의 의무 불이행으로 임차 목적물을 전혀 사용할 수 없는 경우에는 차임 전부의 지급을 거절할 수 있다는 대법원 판례가 있습니다.

결국 ‘누수가 있느냐’보다 ‘그 누수 때문에 집을 어느 정도 사용할 수 없었느냐’가 더 중요한 셈입니다.

세입자가 돈 안 내도 되는 ‘범위’는 어떻게 정할까?

많은 분이 여기서 구체적인 숫자를 궁금해합니다.

“방 하나를 못 쓰면 30%인가요?”

“보일러가 일주일 고장 나면 절반인가요?”

하지만 이런 식으로 일률적인 감액표가 법에 정해져 있는 것은 아닙니다.

대법원은 수선의무와 관련해 목적물의 종류와 용도, 파손·장해의 규모와 부위, 사용·수익에 미치는 영향, 수선 난이도와 비용, 계약 당시 상태와 차임 액수 등 여러 사정을 종합적으로 고려해야 한다고 보고 있습니다.

따라서 실제 분쟁에서는 다음 요소가 중요해질 수 있습니다.

확인할 사항	구체적인 내용
하자 위치	거실·침실·욕실 등
하자 정도	흔적 수준인지 실제 사용 불가인지
지속 기간	일시적인지 장기간인지
생활 영향	취침·난방·온수 등 가능 여부
수리 요청	집주인에게 언제 알렸는지
증거	사진·영상·문자·점검 기록

민법에도 ‘차임 감액’ 규정이 있다

민법 제627조를 보면 임차인의 과실 없이 임차물 일부가 멸실하거나 기타 사유로 사용·수익할 수 없게 된 경우 임차인은 그 부분의 비율에 따른 차임 감액을 청구할 수 있습니다.

또 남은 부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다.

여기에서도 핵심은 역시 사용·수익할 수 없는 부분입니다.

단순히 기분이 불편했다거나 미관상 좋지 않았다는 것과 실제 거주 기능에 지장이 발생한 것은 구분해서 볼 필요가 있습니다.

집주인이 “나는 책임 없다”고 한다면?

하자의 원인 역시 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

다만 임대인의 수선의무는 단순히 “집주인이 일부러 고장 냈느냐”만으로 결정되는 것은 아닙니다.

대법원 판례는 임대인의 수선의무가 인정되는지 판단할 때 실제 사용·수익에 미치는 영향 등 구체적인 사정을 살펴야 한다고 봅니다.

따라서 세입자 입장에서는 원인을 혼자 단정하기보다 하자 상태부터 객관적으로 기록하는 것이 중요합니다.

누수라면 비 오는 날의 영상, 젖은 범위, 벽지와 가구 피해, 물이 떨어지는 위치 등을 남길 수 있습니다.

보일러라면 에러 상태와 점검 결과, 난방·온수를 사용할 수 없었던 기간 등을 기록하는 식입니다.

직접 수리했다면 비용은?

상황이 급해 세입자가 먼저 수리하는 경우도 있습니다.

민법 제626조는 임차인이 임차물 보존에 관한 필요비를 지출한 경우 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있도록 하고 있습니다.

대법원은 필요비상환의무와 차임지급의무의 관계에 관해서도 판단한 바 있습니다.

다만 여기에서도 “내가 돈을 썼으니 무조건 월세에서 빼면 된다”고 단순하게 생각해서는 안 됩니다.

공사의 필요성과 비용, 계약 내용 등을 두고 다툼이 생길 수 있기 때문입니다.

따라서 긴급수리를 해야 한다면 가능하면 집주인에게 먼저 알리고 견적서, 영수증, 수리 전후 사진을 모두 보관하는 편이 좋습니다.

월세 세입자가 꼭 기억할 한 가지

천장에서 물이 샌다면 집주인에게 수리를 요구할 수 있는 문제와 월세 지급 문제를 구분해서 접근해야 합니다.

집주인이 수리를 해주지 않았다는 이유만으로 세입자가 임의로 월세 전액을 끊어도 된다고 단정할 수는 없습니다.

반대로 실제로 집 일부를 사용할 수 없을 정도의 지장이 발생했다면 아무런 권리가 없는 것도 아닙니다.

결국 기준은 실제로 사용하지 못한 범위와 그 정도입니다.

따라서 하자가 발생했다면 월세부터 끊기보다는 사진·영상·수리 요청 기록을 남기고, 문제가 지속된다면 차임 감액이나 지급 거절 범위를 구체적으로 검토하는 순서가 안전합니다.

특히 월세가 여러 달 누적될 정도의 분쟁이라면 계약 해지나 보증금 문제까지 연결될 수 있으므로 개별 계약서와 실제 하자 상태를 토대로 법률상담을 받아보는 것이 좋습니다.

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