수원에서 집값이 비싼 동네를 떠올리면 광교나 영통부터 생각하는 사람이 많습니다.
그런데 최근 수원 부동산 시장에서는 조금 다른 움직임이 포착되고 있습니다.
한동안 주거 선호에서 밀렸던 수원역과 팔달구를 중심으로 한 원도심이 다시 주목받고 있기 때문입니다.
그 배경에는 GTX-C 실제 착공과 대규모 재개발, 그리고 수원역 주변 정주환경 변화가 함께 있습니다.
수원의 대장 지역은 계속 바뀌었다
수원의 주거 중심은 시대에 따라 이동해 왔습니다.
과거에는 팔달구를 중심으로 한 원도심이 중심 역할을 했습니다.
이후 삼성전자 배후 주거지역으로 영통·매탄지구가 성장했고, 2010년대 이후에는 신분당선을 등에 업은 광교신도시가 수원의 대표적인 고가 주거지역으로 자리 잡았습니다.
그런데 최근 다시 원도심이 부상하고 있습니다.
특히 수원역과 매교역을 중심으로 대규모 신축 아파트가 들어서면서 과거와 전혀 다른 주거지역으로 변하고 있습니다.
수원역의 가장 큰 약점이 사라졌다
수원역은 원래 교통과 상업시설만 보면 수원에서도 손꼽히는 지역이었습니다.
하지만 역 앞의 오래된 성매매 집결지와 유흥가 등 정주환경 문제가 주거 선호를 낮추는 요인으로 작용했습니다.
큰 변화가 나타난 것은 2021년입니다.
성매매 집결지가 폐쇄·철거됐고 이후 주변 도로와 주거지역 정비가 본격화됐습니다.
여기에 팔달6·8·10구역과 권선6구역 등을 중심으로 약 1만2000가구 규모의 신축 아파트 주거지역이 형성되고 있습니다.
예전 수원역을 기억하는 사람이라면 현재의 변화 폭이 크게 느껴질 수밖에 없습니다.
여기에 GTX-C가 들어왔다
마지막 퍼즐처럼 더해진 것이 GTX-C입니다.
GTX-C는 양주 덕정에서 서울 청량리와 삼성, 양재 등을 거쳐 수원과 상록수까지 이어지는 총연장 86.6km 광역급행철도입니다.
2024년 착공 기념식이 있었지만 실제 본공사까지 시간이 필요했습니다.
그리고 2026년 9월 15일 실제 공사가 시작됐습니다.
국토교통부가 밝힌 공사기간은 약 60개월, 목표 개통 시점은 2031년 말입니다.
수원역→삼성역 20분대 기대
GTX-C가 주목받는 가장 큰 이유는 서울 접근시간입니다.
한국경제는 개통 후 수원역에서 삼성역까지 이동시간이 기존 약 70분에서 27분으로 줄어들 것으로 예상했습니다.
강남역까지는 22분, 고속터미널역까지는 27분으로 예상했습니다.
국토교통부는 수원에서 청량리까지 약 30분으로 단축될 것으로 전망하고 있습니다.
수원역이 서울 행정구역에 들어간다는 뜻은 아니지만 출퇴근 시간 기준으로 서울 주요 업무지역과의 체감거리가 크게 줄어들 수 있다는 의미입니다.
실제 아파트 가격도 움직였다
가장 눈에 띄는 곳은 수원역푸르지오자이입니다.
2021년 입주한 4086가구 대단지로 전용 84㎡가 최근 9억6000만원에 거래됐습니다.
6월 거래가격은 8억6000만원이었습니다.
석 달 만에 1억원 오른 것입니다.
매교역푸르지오SK뷰는 더 강한 움직임을 보였습니다.
전용 84㎡가 9월 9일 11억8000만원에 거래되며 최고가를 새로 썼습니다.
6월에는 9억~10억원대에서 거래됐던 면적입니다.
수원역 인근 구축 센트라우스 전용 84㎡도 최근 7억1000만원에 거래돼 7억원 선을 넘어섰습니다.
수원 전체가 오르는 중이라는 점도 중요
원도심만 따로 움직이는 상황은 아닙니다.
한국경제가 인용한 한국부동산원 자료에 따르면 9월 둘째 주 수원 아파트 매매가격은 한 주 동안 0.46% 상승했습니다.
영통구가 0.61%로 가장 높았고 권선구 0.42%, 팔달구 0.39%, 장안구 0.30%였습니다.
즉 최근 수원 부동산 시장은 원도심만 오르고 광교·영통이 약해지는 단순한 구조라기보다 수원 전반이 상승하는 가운데 원도심의 변화가 특히 주목받는 상황으로 보는 것이 더 정확합니다.
GTX만 보고 따라가면 위험한 이유
철도 착공은 분명 큰 변화지만 GTX-C만으로 모든 가격 상승을 설명할 수는 없습니다.
수원은 삼성전자 수원사업장과 화성·평택 반도체 산업지역, 용인 반도체 클러스터를 배후에 둔 경기 남부의 주요 도시입니다.
수원역 주변에서는 재개발과 정주환경 개선도 동시에 진행되고 있습니다.
GTX-C는 이런 여러 조건에 추가된 강력한 교통 변수라고 보는 편이 적절합니다.
또 현재 목표 개통은 2031년 말입니다.
공사기간 동안 사업 일정이 어떻게 진행되는지도 지속적으로 확인해야 합니다.
광교 대신 원도심 시대가 온다는 뜻일까?
아직 그렇게 단정하기에는 이릅니다.
광교와 영통은 이미 갖춰진 주거환경과 교육, 상업시설, 교통망이라는 장점이 있습니다.
반면 수원역과 매교 일대는 대규모 신축과 재개발, GTX-C라는 변화 가능성이 강점입니다.
서로 다른 성격의 시장인 셈입니다.
최근 수원 원도심이 주목받는 진짜 이유도 광교를 완전히 대체해서라기보다 과거 수원역의 약점이었던 정주환경이 개선되는 동시에 GTX-C라는 새로운 교통축까지 추가되고 있기 때문입니다.
수원 부동산을 볼 때 앞으로 확인할 숫자는 단순 호가가 아닙니다.
GTX-C 공사 진행률과 실제 거래량, 수원역·매교역 신축 대단지의 실거래가격, 주변 재개발 입주 진행 상황을 함께 보는 것이 중요합니다.
한동안 주거지로 저평가됐던 수원 원도심이 GTX-C와 재개발을 계기로 어디까지 달라질지, 이제부터가 본격적인 관찰 구간입니다.
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