집을 부부 공동명의로 해두면 세금 측면에서 유리하다는 이야기를 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.
그런데 서울 서초구 아파트 한 채를 공동명의로 보유한 부부에게 현재보다 약 2.5배 많은 종합부동산세가 나올 수 있다는 계산이 등장했습니다.
현재 약 580만원인 부부 합산 종부세가 약 1432만원까지 늘어날 수 있다는 것입니다.
도대체 어떻게 이런 숫자가 나온 걸까요.
결론부터 보면 공동명의 자체가 문제라기보다 ‘비거주 공동명의’라는 조건과 고가주택의 공시가격, 종부세 계산 기준 변화가 동시에 겹친 결과입니다.
■ 서초 아파트 한 채, 현재 종부세 약 580만원
사례의 주인공은 50대 직장인 A씨입니다.
서울 서초구에 아파트 한 채를 가지고 있으며 배우자와 각각 50%씩 공동명의로 보유하고 있습니다.
다주택자는 아닙니다.
다만 개인적인 사정 때문에 이 집에는 실제 거주하지 않고 있습니다.
기사에서는 해당 아파트 공시가격을 2026년 34억9100만원으로 설정했습니다.
현행 제도에서 계산한 부부 합산 종부세는 약 580만원입니다.
■ 내년 1432만원 계산은 어떻게 나왔나
기사에서는 2027년 공시가격이 39억4200만원으로 상승한다고 가정했습니다.
여기에 정부의 수정된 세제개편안을 적용했습니다.
첫 번째 변화는 기본공제입니다.
비거주 부부 공동명의자의 공제가 현재 각각 9억원에서 6억원으로 줄어드는 조건입니다.
두 번째는 공정시장가액비율입니다.
현행 60%에서 70%로 올라가는 조건이 반영됐습니다.
세 번째는 사례상 적용세율입니다.
1.0%에서 1.3%로 올라갑니다.
여기에 공시가격 자체가 약 4억5100만원 상승한다는 가정까지 더해졌습니다.
그 결과 부부 합산 종부세가 약 1432만원으로 계산됐습니다.
■ 숫자로 보면 차이가 더 크다
현재
공시가격 34억9100만원
비거주 공동명의
종부세 약 580만원
개편안 적용 가정
공시가격 39억4200만원
비거주 공동명의
종부세 약 1432만원
개편안에서 실거주 가정
공시가격 39억4200만원
종부세 약 898만원
따라서 580만원에서 1432만원으로 늘어난다는 숫자는 모든 공동명의자의 공통 결과가 아닙니다.
A씨의 주택가격과 개편 조건을 넣어 계산한 사례입니다.
■ 공동명의가 이제 불리해지는 걸까?
이렇게 단정할 수도 없습니다.
명의 형태만으로 유리·불리를 결정하기 어렵기 때문입니다.
특히 정부 수정안에서는 비거주 단독명의 1주택자의 기본공제를 현행 12억원으로 유지하는 방향이 제시된 반면 비거주 부부 공동명의는 각각 6억원으로 조정했습니다.
반대로 실제 거주하는 공동명의 부부는 각각 9억원의 기본공제를 적용하는 방향입니다.
따라서 같은 1주택자라도 단독명의인지 공동명의인지, 실제 거주하는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
■ 실거주하면 534만원 차이
A씨 부부가 해당 서초구 아파트에 실제 거주한다고 가정하면 각각 9억원의 기본공제가 적용됩니다.
기사에서 계산한 부부 합산 종부세는 약 898만원입니다.
비거주 예상액 1432만원과 비교하면 약 534만원 적습니다.
하지만 현재 세액 580만원보다는 약 318만원 많습니다.
공시가격 상승과 공정시장가액비율, 세율 변화의 영향까지 없어지는 것은 아니기 때문입니다.
따라서 ‘이사만 들어가면 종부세가 지금보다 싸진다’고 이해하면 안 됩니다.
■ 진짜 고민은 집을 팔 때 시작될 수도
이번 개편에서 비거주 1주택자가 더 눈여겨봐야 할 부분은 양도소득세입니다.
정부가 발표한 세제개편안은 장기보유특별공제를 단계적으로 실거주 중심으로 전환하는 내용을 담았습니다.
2027년에는 거주와 보유에 각각 연 4%를 적용하고, 2028년에는 거주 연 6%·보유 연 2%로 바꾸는 방향입니다.
2029년 이후에는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에 연 8%를 적용하는 방안이 제시됐습니다.
10년 거주 시 최대 80%라는 구조입니다.
결국 집을 오랫동안 소유했다는 사실보다 실제 얼마나 오래 살았는지가 더 중요해질 수 있습니다.
■ 종부세 아끼려고 지금 실거주해야 할까?
여기서 바로 결론을 내리면 위험합니다.
종부세 몇백만원 차이만 보고 이사를 결정할 문제는 아니기 때문입니다.
직장과 자녀 교육, 현재 거주지 비용, 임대차 관계, 앞으로의 매도 시기까지 모두 고려해야 합니다.
세금 측면에서도 종부세와 향후 양도세를 함께 비교해야 합니다.
더 중요한 것은 아직 정부안이라는 사실입니다.
국회 입법 과정에서 세부 내용이 달라질 가능성이 있습니다.
실제로 최초 개편안에서 비거주 공동명의 기본공제는 1인당 4억원으로 제시됐다가 수정안에서 6억원으로 완화됐습니다.
세 부담 상한 역시 당초 200%로 높이려던 방안에서 현행 150%를 유지하는 방향으로 수정됐습니다.
■ 공동명의 절세 공식보다 중요한 것
이번 사례를 보고 ‘공동명의는 이제 손해’라고 결론 내리는 것은 지나치게 단순합니다.
오히려 앞으로는 공동명의라는 형식 하나보다 실제 거주 여부와 주택가격, 보유기간과 매도 계획을 종합적으로 봐야 한다는 의미에 가깝습니다.
특히 비거주 고가 1주택자라면 자신의 상황을 직접 계산해볼 필요가 있습니다.
공시가격은 얼마인지,
부부 공동명의인지,
실제 거주기간은 얼마인지,
향후 몇 년 뒤 매도할 것인지,
양도세 장기보유특별공제를 얼마나 받을 수 있는지를 함께 확인해야 합니다.
580만원에서 1432만원.
숫자만 보면 상당히 큰 변화입니다.
하지만 이 숫자의 진짜 의미는 ‘모든 1주택자의 종부세가 2.5배가 된다’는 것이 아닙니다.
세금의 기준이 보유 중심에서 실거주 여부를 더 중요하게 반영하는 방향으로 바뀌고 있다는 점, 그리고 고가 비거주 주택일수록 그 영향을 세밀하게 계산해볼 필요가 있다는 점에 있습니다.
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