서울 전월세 시장에서 갱신계약 비중이 올해 들어 처음 절반을 넘어섰습니다.
8월 서울 아파트 전월세 계약에서 갱신계약 비중은 집계 시점에 따라 약 51~52%로 나타났습니다.
9월 9일 국토교통부 실거래가 공개시스템 집계에서는 전체 1만3,903건 가운데 갱신계약이 7,168건, **51.56%**였습니다.
더 눈에 띄는 것은 갱신 방식입니다.
갱신계약 가운데 계약갱신청구권을 쓰지 않고 집주인과 조건을 다시 정하는 **합의 갱신 비중이 약 60%**까지 올라왔습니다.
서울 전월세 갱신계약 왜 늘었나
세입자 입장에서 이사를 결정하려면 단순히 월세만 비교해서는 안 됩니다.
새로운 보증금, 중개보수, 이사비, 대출 가능액, 학교와 직장 이동거리까지 함께 따져야 합니다.
특히 전월세 매물이 부족한 상황에서는 원하는 지역에서 비슷한 조건의 집을 찾기 어렵습니다.
그래서 기존 집 임대료가 올라도 재계약을 선택하는 사례가 늘고 있습니다.
합의 갱신과 계약갱신청구권 차이
두 방식은 완전히 다릅니다.
계약갱신청구권은 임차인이 법에 따라 한 차례 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.
이 권리를 사용하면 임대료 인상률은 원칙적으로 5% 이내로 제한됩니다.
반면 합의 갱신은 임대인과 임차인이 새로운 조건을 서로 합의하는 계약입니다.
따라서 청구권을 행사한 경우와 달리 반드시 5% 인상 제한이 적용되는 구조가 아닙니다.
이 때문에 월세나 보증금이 크게 오른 재계약도 나타날 수 있습니다.
현재 숫자 한눈에 보기
| 항목 | 최근 확인치 |
|---|---|
| 8월 서울 아파트 전월세 갱신계약 비중 | 약 51~52% |
| 9월 9일 집계 | 51.56% |
| 갱신계약 중 합의 갱신 | 약 60% |
| 6월 서울 임대차 중 월세 비중 | 54.1% |
| 6월 서울 전세 거래량 | 전월 대비 -12.5% |
신고가 추가되면서 동일한 8월 계약도 집계 시점에 따라 숫자가 조금씩 달라질 수 있습니다.
월세 두 배 가까이 오른 계약도
대표적인 사례가 송파구 헬리오시티입니다.
전용 84.99㎡에서 보증금 5억원은 그대로 두고 월세가 166만원에서 325만원으로 오른 갱신계약이 신고됐습니다.
월세가 약 95.8% 오른 셈입니다.
이런 계약은 계약갱신청구권을 사용한 갱신과는 다르게 봐야 합니다.
청구권을 쓰지 않고 집주인과 별도로 조건을 협의한 합의 갱신이라면 임대료 상승폭이 커질 수 있습니다.
세입자가 이런 조건을 받아들이는 이유
첫 번째는 전월세 매물 부족입니다.
두 번째는 주변 신규 계약 시세가 더 비쌀 수 있다는 점입니다.
세 번째는 이사비와 중개보수 등 거래비용입니다.
네 번째는 자녀 학교와 직장 등 생활권 유지입니다.
다섯 번째는 계약갱신청구권을 아직 쓰지 않았다면 향후를 대비해 권리를 남겨두려는 판단입니다.
따라서 높은 임대료 재계약이 반드시 세입자가 그 가격을 ‘싸다’고 생각해서 선택한 것은 아닙니다.
여러 비용을 합산했을 때 기존 집에 남는 것이 상대적으로 낫다고 판단한 결과일 수 있습니다.
전세도 상황은 비슷하다
전세 갱신에서도 보증금이 크게 오른 사례가 나타났습니다.
청담자이에서는 12억원에서 17억5천만원, 래미안길음센터피스에서는 5억6,700만원에서 8억3,000만원으로 오른 갱신계약이 신고됐습니다.
전세 세입자에게는 추가 보증금을 마련하기 위해 대출이 필요한 경우도 많습니다.
대출 여건이 좋지 않으면 재계약 자체가 큰 부담이 될 수 있습니다.
월세 비중은 왜 늘어나나
서울에서는 임대차 시장의 월세화도 진행되고 있습니다.
6월 서울 아파트 임대차 거래에서 월세 거래량은 8,819건으로 전월보다 3.3% 증가했고, 월세 비중은 54.1%였습니다.
집주인 입장에서는 보증금보다 월세를 선호하는 경우가 늘고, 세입자는 높은 전세보증금을 마련하기 어려워 반전세나 월세를 선택하는 흐름이 맞물릴 수 있습니다.
앞으로 전월세 가격 더 오를까
단정하기는 어렵습니다.
다만 전월세 매물 부족이 계속되고 신규 입주물량까지 충분하지 않다면 임대료 상승 압력은 이어질 수 있습니다.
반대로 입주물량이 늘거나 매매시장 불확실성으로 임대 매물이 늘면 상황은 달라질 수 있습니다.
세입자라면 단순히 “이번에 얼마 올랐나”만 보지 말고 주변 신규 계약가격과 비교하는 것이 중요합니다.
특히 합의 갱신은 계약갱신청구권과 법적 효과가 다르기 때문에 계약서에 어떤 형태로 갱신하는지 명확히 기록해야 합니다.
결론적으로 지금 서울 전월세 시장에서는 신규 계약보다 갱신을 선택하는 세입자가 많아지고, 그 갱신 가운데 약 60%가 합의 갱신으로 나타나는 흐름이 핵심입니다.
전월세 매물 부족이 계속된다면 세입자 입장에서는 ‘이사할지, 청구권을 쓸지, 합의 갱신을 할지’가 더 중요한 판단이 될 수 있습니다.
개인적인 생각은 월세가격 상승으로 인해 많은 사람들이 월급벌어서 먹고사는데 쓰고나면 남는거도 없고 저축하면서 자기집을 장만한다는건 더욱더 힘들어질거로 봅니다. 국가에서 다주택자한테 세금을 많이 때리면 때릴수록 월세가격도 급등할것이고 집 잇는 사람보다 집없는 사람들의 고통이 더 커질것으로 예상합니다. 현실은 냉정합니다. 누구나 손해보려 안하고 누구나 잘살고 싶어합니다. 다만 항상 손해보는건 약자들이고 월세급등하면 무주택자들은 더 숨쉬기힘들거에요~ 모든사람들이 잘살기를 바랄수는 없어요. 다만 열심히 잘살아보려고 노력하는 사람들도 국민이고 세금내고 있는데 다주택자라고 세금 왕창때리고 1주택만 가지라하고 이런 생각자체가 잘살아보려는 사람들 마음을 차갑게 만들고 한국경제를 식어가게 하는 원인이라고 생각합니다. 이상 저의 개인적인 관점입니다.
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