“정부가 권해서 등록했고 임대료 인상 제한과 장기간의 의무임대까지 지켰는데 이제 와서 세금 혜택을 없애면 어떻게 합니까?”
등록임대사업자 세제개편을 둘러싼 논란이 다시 커지고 있습니다.
정부가 등록임대사업자에게 적용되던 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대 혜택을 단계적으로 축소·폐지하는 방안을 추진하면서입니다.
특히 과거 정부정책에 따라 등록해 장기간 의무를 이행한 사업자 중 일부는 세입자와 각종 규제 때문에 당장 주택을 팔 수도 없어 이른바 **'퇴로가 막혔다'**는 지적이 나옵니다. �
머니투데이 +1
정부가 장특공제를 줄이려는 이유
정부의 기본 방향은 비교적 명확합니다.
등록임대사업자에게 과거 제공했던 세제특례를 정비하고 매물을 시장으로 유도하겠다는 것입니다.
정부안에는 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 양도세 중과 배제와 장특공제 우대를 단계적으로 축소해 2029년부터 사실상 폐지하는 내용이 포함됐습니다. �
파이낸셜뉴스
정책 방향만 보면 세제혜택을 줄이면 집주인이 매도를 선택하고 시장에 주택 공급이 늘어날 수 있습니다.
하지만 현장에서는 다른 문제가 제기됩니다.
“팔라고 해도 팔 수가 없다”
등록임대사업자는 일반 다주택자와 다른 특성이 있습니다.
정부가 제도를 운영할 당시 세제혜택을 제공하는 대신 사업자는 장기간 주택을 임대하고 임대료 인상 등에 일정한 제한을 받았습니다.
그런데 의무임대기간을 지킨 뒤 세제혜택이 줄어드는 시점에 맞춰 매도하려 해도 세입자의 계약기간이나 재건축·재개발 규제 등으로 처분이 어려운 사례가 있다는 것입니다. �
머니투데이
이 때문에 등록임대사업자들은 정책의 예측 가능성과 신뢰 문제를 제기하고 있습니다.
여당에서도 “일부 보완 필요”
흥미로운 것은 이번에는 여당 내부에서도 보완 요구가 나온다는 점입니다.
9월 3일 국회에서 열린 등록임대제도 토론회에서 민주당 이언주 의원은 제도를 믿고 의무임대기간을 이행한 임대인들의 정책 신뢰 문제를 지적했습니다. �
헤럴드 비즈니스
서울지역 민주당 의원들을 중심으로도 세제개편의 사각지대에 놓인 약 4만명에 대해 일정한 특례를 검토할 필요가 있다는 의견이 제기되고 있습니다. �
머니투데이 +1
다만 여당 전체가 기존 혜택을 모두 유지하자는 방향으로 결정한 것은 아닙니다.
매물 출회를 유도한다는 큰 방향은 유지하되, 현실적으로 처분이 불가능한 사람에게 일정한 시간을 더 주자는 절충안이 핵심입니다.
세입자가 오히려 피해 볼 수도
또 하나의 쟁점은 세입자입니다.
등록임대사업자의 세 부담이 크게 늘면 집주인이 임대를 계속 유지하는 대신 주택을 매도하거나 실거주로 전환할 수 있습니다.
이 과정에서 기존 세입자가 새로운 집을 찾아야 하고 등록임대주택이 전월세시장에서 빠질 가능성도 있습니다.
최근 국회 토론회에서도 등록임대주택이 전월세시장 안정에 기여하는 측면을 고려해야 한다는 지적이 나왔습니다. 국토교통부 역시 이러한 역할을 인정하면서 제도상 애로사항을 보완하겠다는 입장을 밝혔습니다. �
파이낸셜뉴스 +1
결국 어떤 보완책이 가능할까
현재 거론되는 방법 가운데 하나는 등록말소 후 일정 기간 안에 매도하면 기존 세제혜택을 인정하는 방식입니다.
민주당 TF에서는 등록 종료일부터 2년 이내 매도하는 경우 기존 혜택을 인정하는 방안 등이 앞서 논의된 바 있습니다. �
파이낸셜뉴스
정부도 모든 부분에 문을 닫은 것은 아닙니다.
재정경제부는 거주주택 비과세 특례 적용기간을 정부안의 1년 대신 현행 5년으로 유지할지를 검토하고 있으며, 신탁 재건축·재개발처럼 처분하기 어려운 사례도 다시 들여다보겠다고 밝혔습니다. �
파이낸셜뉴스
그러나 이것과 장특공제 50% 유지 여부는 별개의 문제입니다.
9월 4일 현재 장특공제 특례가 최종적으로 어떻게 수정될지는 결정되지 않았습니다.
정부안은 국회로…이제부터가 중요하다
정부의 세제개편안은 9월 3일 국회에 제출됐습니다.
따라서 앞으로 관심을 가져야 할 부분은 국회 심사 과정입니다. �
뉴스핌 +1
특히 등록임대사업자라면 다음 세 가지를 확인해야 합니다.
첫째, 장특공제 50% 우대에 추가 유예기간이 생기는지.
둘째, 임대차계약이나 재건축 등으로 매도가 불가능한 경우 별도의 예외가 만들어지는지.
셋째, 등록말소 후 얼마까지 기존 세제혜택을 인정할 것인지입니다.
결국 이번 논란은 '임대사업자에게 혜택을 더 줄 것이냐'라는 단순한 문제가 아닙니다.
과거 정부정책을 믿고 장기간 의무를 이행한 사람에 대한 정책 신뢰와 현재의 주택 매물 확대, 그리고 세입자의 주거안정이라는 세 가지 문제가 동시에 얽혀 있습니다.
정부와 여당이 어느 수준에서 절충안을 만들지가 2026년 하반기 부동산 세제에서 주목해야 할 핵심 변수가 됐습니다.
※ 본문은 2026년 9월 4일 현재 정부안과 국회·여당에서 논의되는 내용을 기준으로 작성했습니다. 세법 적용은 주택별 등록·말소일, 임대기간, 주택 수 및 양도 시점 등에 따라 달라질 수 있습니다.
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