서울 송파구 거여동에 있는 145평 규모 토지와 근린시설이 법원경매 시장에 나왔습니다.
처음 책정된 감정가는 무려 106억6,154만6,360원.
그런데 2026년 9월 14일 입찰 최저가는 54억5,871만2,000원입니다.
감정가의 약 51.2%입니다.
50억 원 넘게 내려온 셈이라 ‘반값 건물’이라는 표현이 눈길을 끌 수밖에 없습니다.
그런데 왜 이렇게 가격이 내려온 걸까요?
106억→54억, 건물값이 폭락한 걸까?
우선 이 부분부터 정확히 봐야 합니다.
시장 거래가격이 하루아침에 106억 원에서 54억 원으로 폭락했다는 의미가 아닙니다.
이 물건은 서울동부지방법원 2023타경594 부동산임의경매 사건입니다.
반복된 유찰로 최저매각가격이 단계적으로 낮아졌습니다.
| 구분 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|
| 1차 | 106억6,154만6,360원 | 유찰 |
| 2차 | 85억2,923만7,000원 | 유찰 |
| 다음 기일 | 68억2,339만원 | 변경 |
| 재진행 | 68억2,339만원 | 유찰 |
| 9월14일 | 54억5,871만2,000원 | 진행 예정 |
결국 세 번의 유찰을 거쳐 현재 가격까지 내려온 것입니다.
위치와 규모는?
소재지는 서울 송파구 거여동 178-117 외 1필지입니다.
토지는 총 481㎡, 145.5평입니다.
거여동 178-117이 478㎡, 178-136이 3㎡입니다.
건물은 지하 1층과 지상 3층으로 구성된 근린생활시설이며 2000년 4월 사용승인된 것으로 확인됩니다.
토지와 건물은 일괄매각됩니다.
건물면적은 왜 302평과 309평으로 다를까?
이 물건을 검색하다 보면 혼란스러운 부분이 있습니다.
어떤 경매사이트에는 건물면적이 1,023.87㎡, 약 309.72평이라고 표시됩니다.
반면 공적 장부 기반 자료에서는 999.87㎡, 약 302.46평으로 나옵니다.
각 층의 공부상 면적을 합산하면 999.87㎡입니다.
제시외 건물 등이 포함되면서 사이트별 표시방식에 차이가 발생할 가능성이 있으므로 실제 매각 범위는 감정평가서와 매각물건명세서를 기준으로 판단해야 합니다.
싸졌는데도 조심해서 봐야 하는 이유
가장 먼저 점유관계입니다.
공개된 현황자료에는 지하층의 실제 점유와 관련된 내용이 있습니다.
상가건물임대차현황서에는 등재돼 있지 않지만 현장조사 당시 직원이 지하층을 점유해 사업을 운영하고 있다고 진술한 것으로 나타납니다.
주민등록표등본상 특정 호수 전입 기록도 있지만 건물에서 주택은 확인되지 않았다는 조사내용도 있습니다.
낙찰 이후 실제 건물을 인도받는 과정에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.
‘선순위 임차인’ 표시도 있다
일부 경매정보에서는 이 물건에 선순위 임차인 주의 표시를 붙이고 있습니다.
공개 자료상 최선순위 설정은 2021년 3월17일 근저당권입니다.
따라서 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 실제 존재하는지, 보증금은 얼마인지, 배당을 통해 전액 회수할 수 있는지 등을 확인해야 합니다.
선순위 대항력이 인정되고 배당으로 회수하지 못한 보증금이 있다면 낙찰자의 부담으로 이어질 가능성이 있기 때문입니다.
다만 현재 공개된 민간 경매정보만으로 실제 인수금액을 확정할 수는 없습니다.
토지 25㎡가 현황도로
또 하나 놓치기 쉬운 부분입니다.
경매 특이사항에는 목록1 토지 일부 약 25㎡가 현황 도로라고 표시됩니다.
전체 토지가 481㎡라고 해서 481㎡ 모두를 같은 조건으로 이용할 수 있다고 생각하면 안 됩니다.
향후 증축이나 신축, 개발을 염두에 둔 투자자라면 토지이용계획과 도로조건, 건축 관련 규제를 별도로 검토해야 합니다.
최저가 기준 평당 가격만 계산해도 될까?
단순 계산은 가능하지만 투자 판단의 기준으로 쓰기에는 한계가 있습니다.
토지면적 145.5평에 최저가 54억5,871만원을 단순히 나누면 토지 평당 약 3,752만원 수준입니다.
하지만 낙찰가격에는 토지만 아니라 건물도 포함됩니다.
따라서 이 숫자를 주변의 순수 토지 거래가격과 그대로 비교해서 “싸다” 또는 “비싸다”고 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
건물가치와 철거·리모델링 가능성까지 따로 평가해야 합니다.
보증금만 5억4천만원
9월 14일 입찰에 참여하려면 최저가의 10%인 5억4,587만1,200원의 입찰보증금이 필요합니다.
실제 낙찰가격은 최저가보다 높아질 수도 있습니다.
따라서 경락잔금 조달 가능성과 대출조건을 미리 검토하지 않은 상태에서 입찰하는 것은 위험합니다.
결국 54억이면 싼 걸까?
이 질문에는 아직 단순히 ‘그렇다’고 답하기 어렵습니다.
감정가는 2023년 3월 기준 감정입니다.
그 이후 부동산 시장과 거여동 상권, 금리, 임대료 등의 여건이 달라졌을 수 있습니다.
무엇보다 이 물건은 임차·점유관계와 일부 현황도로, 제시외 건물 등 확인해야 할 요소가 있습니다.
따라서 106억 감정가 대비 54억 최저가라는 숫자만으로 저평가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
서울동부지방법원 2023타경594의 다음 매각기일은 2026년 9월 14일 오전 10시입니다.
감정가 106억6,154만원에서 최저가 54억5,871만원까지 내려온 것은 사실입니다.
하지만 이번 경매에서 더 중요한 질문은 “얼마나 싸졌나?”가 아니라 “낙찰자가 실제로 인수할 위험과 추가 비용까지 계산했을 때 얼마에 사야 하는가?”입니다.
입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서, 등기부를 직접 확인해야 하는 이유입니다.
{개인적인 관점에서 보면 3년전 감정가의 반값이고 위치상 나쁘지도 않고 다만 아직 확인되지않은 선순위임차인? 확인해봐야겠지만 진짜 선순위 임차인 있다고해도 그 한호실에 보증금이 50억은 아닐거라는데 장담합니다! 그럼 선순위임차인 보증금 안고 가더라도 현 시세대비 많이 싼 금액이라 진짜 경제적 여유있는 분이라면 도전해보셔도 좋지않을가하고 글남깁니다~ 이는 저의 개인적인 생각일뿐 투자는 본인책임임을 명시합니다!}
선순위임차인 확인해보시면 생각지도 못한 놀라운일이 있을수도! 예를 들면 이미 이사가고 없거나 친인척이 보증금없이 살고있거나 등등 이건 확인해바야 아는 일이라 꼭 확인필요!
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