“내국인만 대출로 옥죄나”…외국인 서울 고가 부동산 이상거래 135건, 중국인이 절반

 

“내국인은 대출 한도가 줄어 집 사기가 어려운데 외국인은 해외에서 돈을 가져와 서울 집을 사면 되는 것 아니냐.”

최근 외국인 부동산 거래를 둘러싼 논란의 핵심입니다.

서울 부동산 시장에서 외국인 관련 위법 의심 거래가 증가한 것으로 나타나면서 이런 ‘역차별’ 주장이 다시 힘을 얻고 있습니다.

특히 서울의 관계기관 통보 건수가 1년 만에 64건에서 135건으로 증가했습니다.

서울 135건, 30억원 이상도 62건

외국인 부동산 거래 관련 자료를 보면 변화가 뚜렷합니다.

서울에서 관계기관에 통보된 사례는 2024년 64건이었지만 2025년 135건으로 늘었습니다.

30억원 이상 고가 부동산 거래에서도 29건에서 62건으로 증가했습니다.

구분	2024년	2025년	변화
서울 통보	64건	135건	71건 증가
30억원 이상 통보	29건	62건	33건 증가

모두 1년 사이 두 배 이상이 된 것입니다.

하지만 여기서 반드시 기억해야 할 것이 있습니다.

135건 모두가 불법 거래로 확정된 것은 아닙니다.

조사 과정에서 위법이 의심돼 관계기관에 통보된 건수입니다.

중국인이 절반? 정확한 의미는

2025년 관계기관에 통보된 외국인 관련 사례는 총 383건이었습니다.

이 가운데 중국 국적 관련 사례가 184건으로 48.0%를 차지했습니다.

이어 미국 국적 81건, 캐나다 24건 등의 순으로 집계됐습니다.

‘중국인이 절반’이라는 표현은 이 통계에서 나온 것입니다.

그러나 이것을 “한국에서 집을 산 중국인 절반이 불법 거래를 했다”고 이해하면 완전히 다른 이야기가 됩니다.

전체 중국 국적 매수자가 아니라 통보 사례 383건 가운데 중국 국적 관련 사례가 184건이었다는 뜻입니다.

실제 적발 사례를 보면

외국 국적 A씨는 서울·경기·인천의 토지 3곳을 취득하면서 취득자금 조달 내용을 신고하지 않은 것으로 조사됐습니다.

토지매매계약서에 적힌 계약일과 실제 계약일도 일치하지 않았습니다.

정부 조사 이후 관할 지방자치단체에 위법 의심 거래로 통보됐습니다.

이 사례에서 핵심은 외국인이 토지를 샀다는 것이 아닙니다.

돈을 어디서 마련했는지, 거래를 제대로 신고했는지가 문제였습니다.

외국인이 가진 국내 토지도 20만 필지 육박

외국인 보유 국내 토지 필지 수도 꾸준히 증가했습니다.

2021년 말 16만7,725필지에서 2025년 말 19만9,003필지로 늘었습니다.

약 4년 동안 18.6% 증가했습니다.

국내 부동산에 투자하거나 거주 목적으로 주택과 토지를 취득하는 외국인이 늘어날수록 자금조달 관리의 필요성도 커질 수밖에 없습니다.

그런데 왜 한국인은 ‘역차별’이라고 느낄까

핵심은 대출입니다.

국내 금융기관에서 주택담보대출을 받는 내국인은 정부의 가계대출 관리와 각종 금융규제를 직접 적용받습니다.

집값이 충분히 높더라도 필요한 만큼 대출을 받지 못하면 매수하기 어렵습니다.

반면 해외 금융기관을 이용하거나 이미 해외에 보유한 자금으로 국내 부동산을 매입하는 외국인은 국내 주택담보대출 규제의 직접적인 영향을 상대적으로 덜 받을 수 있습니다.

이 때문에 “집은 한국에 있는데 자금조달 규제는 서로 다른 것 아니냐”는 형평성 문제가 제기됩니다.

실제 자금조달계획서는 어땠나

올해 2~4월 서울 주택 자금조달계획서를 분석한 결과 금융기관 대출액을 적지 않은 비율이 외국인은 52.2%, 내국인은 38.4%였습니다.

외국인이 13.8%포인트 높았습니다.

하지만 이 수치만 보고 외국인이 편법대출을 받았다고 결론 내릴 수는 없습니다.

금융기관 대출을 이용하지 않고 자기자금으로 매수했을 가능성도 있기 때문입니다.

따라서 정부가 확인해야 할 것은 단순한 대출 유무가 아니라 실제 자금 출처입니다.

외국인은 규제를 전혀 안 받나

그렇지는 않습니다.

외국인 투기 논란 이후 수도권 주요 지역에는 외국인 토지거래허가제도가 적용되고 있습니다.

정부도 관련 규제를 연장하며 외국인 주택거래에 대한 관리 강도를 높이고 있습니다.

따라서 현재 논쟁은 ‘외국인 규제가 있느냐 없느냐’보다 국내 금융규제를 받는 내국인과 해외자금을 이용하는 외국인에게 실제로 비슷한 수준의 규제 효과가 발생하느냐에 가깝습니다.

규제 형평성을 맞추려면

첫 번째는 해외자금 출처 확인 강화입니다.

해외에서 들어온 돈이 자기자금인지 금융기관 대출인지 명확하게 확인할 필요가 있습니다.

두 번째는 취득 이후 관리입니다.

실거주 목적으로 신고했는지, 실제 거주하는지 등을 확인할 수 있어야 합니다.

세 번째는 세금입니다.

국적과 관계없이 국내 부동산에서 발생한 세금이 정확하게 부과되고 징수되는지가 중요합니다.

마지막은 이상거래 조사입니다.

국적을 이유로 정상 거래까지 의심하기보다 거래금액과 자금출처, 신고 내용 등 객관적인 기준으로 조사해야 합니다.

결국 문제는 ‘외국인’보다 규제의 빈틈

이번 통계를 단순히 외국인의 서울 아파트 매수를 공격하는 자료로만 보면 본질을 놓칠 수 있습니다.

정상적으로 자금을 마련하고 신고·세금을 지키며 부동산을 취득하는 외국인의 거래까지 문제라고 할 수는 없습니다.

진짜 쟁점은 내국인에게 강한 대출규제를 적용하면서 해외자금을 이용한 부동산 취득에는 규제 사각지대가 존재하는지입니다.

서울 관련 위법 의심 통보가 64건에서 135건으로 늘고, 30억원 이상 고가 거래에서도 29건에서 62건으로 증가한 만큼 자금조달 과정에 대한 정부의 관리 필요성은 더 커졌습니다.

외국인 보유 국내 토지가 20만 필지에 가까워진 상황에서 앞으로 정부가 해외자금 출처를 어디까지 확인하고 내·외국인 간 규제 형평성을 어떻게 맞출지가 부동산 시장의 새로운 쟁점이 될 전망입니다.

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