전세보증금은 그대로인데 매달 월세가 추가됩니다.
최근 서울 아파트 전세 갱신시장에서 눈에 띄는 계약 형태입니다.
2026년 들어 계약갱신요구권을 사용한 서울 아파트 전세 갱신 2만3,101건 가운데 1,288건에서 기존에 없던 월세가 새로 발생했습니다.
비율로는 5.58%입니다.
특히 월세가 추가된 계약 중 82.4%인 1,061건은 보증금이 그대로였습니다. 뉴스1
이른바 '전세의 월세화'가 신규 임대차뿐 아니라 기존 전세의 갱신 과정에서도 일부 나타나는 모습입니다.
전세가 월세로 완전히 바뀐 것은 아니다
먼저 정확히 구분해야 합니다.
1,288건은 전세 계약을 해지하고 완전한 월세 계약으로 전환한 숫자가 아닙니다.
기존 전세를 갱신하면서 새롭게 월세 부담이 발생한 계약입니다.
따라서 이번 현상은 전세 소멸보다는 '전세보증금+소액 월세' 형태가 일부 갱신계약에서 나타나는 것으로 이해하는 편이 정확합니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템은 전월세 자료에 신규·갱신 계약 여부와 기존 계약 대비 임대료 증감 등의 정보를 제공하고 있습니다. 실거래가공개시스템
왜 보증금 대신 월세일까?
임대인 입장에서는 보증금 인상분을 목돈으로 받는 방법과 매달 월세 형태로 받는 방법이 있을 수 있습니다.
임차인 역시 추가 보증금을 한꺼번에 마련하는 것과 매월 일정 금액을 부담하는 선택을 비교하게 됩니다.
기사에 등장한 업계 설명도 전세 매물 부족 속에서 임대인은 정기적인 현금 흐름을 선호할 수 있고, 임차인은 추가 목돈 마련의 부담 때문에 월세 방식을 받아들일 수 있다는 취지입니다. 뉴스1
이는 업계 관계자의 해석이며 모든 계약 당사자의 동기가 동일하다고 볼 수는 없습니다.
숫자로 보면 변화가 더 선명하다
올해 월별 월세 추가 계약 비중은 1월 5.07%에서 6월 6.73%까지 상승했습니다.
7월 5.14%로 내려갔다가 8월 5.46%, 9월 21일까지 5.79%로 다시 높아졌습니다. 뉴스1
특히 7월 이후에는 월세가 추가된 계약의 84.5%가 보증금을 그대로 유지했습니다.
상반기 81.7%보다 높은 비중입니다.
새로 추가된 월세 중윗값도 상반기 13만원에서 7월 이후 15만원으로 높아졌습니다. 뉴스1
한눈에 보는 핵심 숫자
| 핵심 지표 | 수치 |
|---|---|
| 갱신요구권 사용 전세 갱신 | 23,101건 |
| 월세 추가 계약 | 1,288건 |
| 월세 추가 비중 | 5.58% |
| 보증금 그대로인 계약 | 1,061건 |
| 월세 추가 계약 중 비중 | 82.4% |
| 7월 이후 보증금 유지 비중 | 84.5% |
| 상반기 추가 월세 중윗값 | 13만원 |
| 7월 이후 | 15만원 |
3억원 이하와 10억원 초과에서 더 두드러졌다
가격대별 결과도 흥미롭습니다.
기존 보증금 3억원 이하에서는 월세 추가 비중이 6.62%였습니다.
10억원을 초과하는 고가 전세에서도 6.33%였습니다.
반면 5억~7억원 구간은 4.72%였습니다. 뉴스1
월세 추가분 자체는 당연히 차이가 큽니다.
3억원 이하 계약에서는 중윗값이 월 5만원이었지만 10억원 초과 계약에서는 25만5,000원이었습니다.
즉 저가 전세에서는 비교적 적은 월세가 추가되는 사례가, 고가 전세에서는 수십만원 수준이 추가되는 사례가 나타난 것입니다.
광진구에서는 약 10건 중 1건
지역별로 보면 광진구가 9.46%로 가장 높았습니다.
7월 이후만 따져도 9.62%였습니다.
강남구 6.89%, 서초구 6.75% 역시 서울 평균을 웃돌았습니다.
노원구는 2.98%였습니다. 뉴스1
지역별 차이가 큰 만큼 특정 지역의 현상을 서울 전체 시장으로 확대 해석할 때는 주의할 필요가 있습니다.
전세 매물 감소와 갱신 증가도 함께 봐야 한다
이번 현상은 최근 서울 전세시장의 또 다른 변화와 맞물려 있습니다.
9월 21일 별도 분석에서는 올해 서울 아파트 전세 거래의 갱신계약 비중이 51.1%로 집계됐고, 지난해보다 10%포인트 높아진 것으로 보도됐습니다. 뉴스1
이번 기사에 인용된 민간 집계에서는 9월 21일 서울 아파트 전세 매물이 2만179건으로 지난해 말보다 13.3% 감소했습니다. 뉴스1
전세 선택지가 줄어든 상황에서 기존 집을 갱신하는 세입자가 늘고, 일부 갱신 과정에서 보증금 인상 대신 월세가 추가되는 흐름이 함께 관찰되는 것입니다.
다만 이것만으로 인과관계가 완전히 입증됐다고 볼 수는 없습니다.
세입자 입장에서는 '총주거비'가 핵심
보증금이 그대로라고 해서 주거비도 그대로인 것은 아닙니다.
월 15만원이 추가되면 단순 계산으로 1년에 180만원, 2년에 360만원의 현금 지출이 발생합니다.
월 25만5,000원이라면 2년 단순 합계는 612만원입니다.
반대로 보증금을 추가하기 위해 대출을 받는다면 대출이자라는 비용이 생깁니다.
따라서 갱신 협상을 할 때는 보증금과 월세를 별개로 보기보다 2년 동안 실제로 지출할 총비용을 비교하는 것이 중요합니다.
앞으로도 계속 늘어날까?
현재 자료만으로 앞으로 월세 추가 계약이 계속 증가한다고 단정할 수는 없습니다.
9월 자료 자체도 아직 신고가 모두 끝난 수치가 아닙니다.
실거래가 공개시스템 역시 공개정보는 실시간 변경·해제될 수 있어 조회 시점에 따라 건수가 달라질 수 있다고 안내합니다. 실거래가공개시스템
따라서 앞으로 확인해야 할 지표는 전세 매물량, 갱신계약 비중, 신규 전세계약, 전월세 전환 흐름입니다.
이번 통계가 보여주는 변화는 분명합니다.
보증금 중심이었던 전세 갱신 과정에서 '보증금은 유지하고 월세를 추가하는 방식'이 일부 계약에서 나타나고 있다는 것입니다.
전세 갱신을 앞둔 세입자라면 보증금이 유지된다는 사실만 볼 것이 아니라 새로 붙는 월세와 전체 계약기간의 총주거비까지 계산해 볼 필요가 있습니다.
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