“대출이 더 줄어들면 집은 어떻게 사지?”
내 집 마련을 준비하는 청년과 무주택자라면 최근 나온 주담대 규제 이야기에 이런 걱정이 생길 수 있습니다.
이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장이 현재보다 주택담보대출 규제를 강화할 필요가 있다는 취지의 발언을 했기 때문입니다.
그런데 뉴스 제목만 보고 청년과 생애최초 주택구입자의 대출이 당장 줄어드는 것으로 받아들이면 안 됩니다.
이번 사안을 이해하려면 먼저 세 개의 숫자를 알아야 합니다.
6억원, 70%, 그리고 15억원입니다.
첫 번째 숫자 6억원, 무엇을 뜻할까
현재 수도권·규제지역에서는 주택가격에 따라 주택구입 목적 주담대 최대한도가 달라집니다.
15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 최대 4억원, 25억원을 초과하면 최대 2억원입니다. 금융위원회
이성훈 LH 사장이 특히 문제를 제기한 부분은 15억원 이하 주택의 6억원 한도입니다.
이 사장은 이 한도를 계속 유지할 경우 오히려 더 많은 국민에게 주거 사다리가 높아지는 문제가 있을 수 있다는 취지로 말했습니다. 연합뉴스
즉 대출을 많이 허용하면 주택 구매 경쟁이 커지고 이것이 가격에 영향을 줄 가능성까지 고려해야 한다는 논리입니다.
두 번째 숫자 70%, 생애최초 LTV
청년과 무주택자가 가장 관심을 가질 숫자입니다.
수도권·규제지역에서 생애최초 주택구입 목적 주담대에는 **LTV 70%**가 적용됩니다. 금융위원회
이성훈 사장 역시 생애최초 구매자가 LTV를 최대한 활용해 집을 구입하는 상황을 언급했습니다.
그렇다면 생애최초 LTV도 70%보다 낮추자는 의미일까요?
현재 확인된 발언만 놓고 보면 그렇게 단정할 수 없습니다.
이 사장은 생애최초 LTV 70% 축소 방안에 대해서는 청년층 내 집 마련과 관련된 문제라며 신중한 입장을 나타냈습니다. 연합뉴스
이 차이가 상당히 중요합니다.
세 번째 숫자 15억원
현재 주담대 최대한도가 달라지는 첫 번째 주택가격 기준입니다.
한눈에 보면 이렇습니다.
| 핵심 숫자 | 의미 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 주담대 최대 6억원 |
| 15억 초과~25억원 이하 | 최대 4억원 |
| 25억원 초과 | 최대 2억원 |
| 생애최초 | LTV 70% |
그리고 이 숫자들은 각각 따로 움직이는 것이 아닙니다.
LTV와 주택가격별 한도뿐 아니라 DSR과 차주의 소득·부채 조건 등이 함께 적용돼 최종 대출 가능액이 결정됩니다. 금융위원회
왜 LH 사장은 공급 대신 대출을 이야기했나
실제로 LH는 주택을 공급하는 기관입니다.
그런데 LH 사장이 왜 금융규제 이야기를 했을까요?
핵심은 공급에 걸리는 시간입니다.
이 사장은 설계와 건설 등으로 주택 공급에는 시차가 발생할 수밖에 없기 때문에 그 사이 대출규제가 필요하다는 취지로 설명했습니다.
LH는 동시에 올해 5만가구 착공 목표를 연말까지 달성하겠다는 계획도 밝혔습니다. 연합뉴스
즉 공급 확대 효과가 시장에 나타나기까지 시간이 필요한 만큼 금융을 통한 수요 관리도 필요하다는 주장입니다.
하지만 확정된 정부 정책은 아니다
내 집 마련을 준비하는 분들이 가장 먼저 확인해야 할 대목입니다.
이성훈 사장은 이번 대출규제 강화 의견을 금융위원회나 재정경제부 등과 사전에 논의한 것은 아니라고 밝혔습니다. 연합뉴스
따라서 현재 상황을 이렇게 이해하는 것이 가장 정확합니다.
LH 사장이 추가 대출규제 필요성을 제기했다.
하지만
정부가 6억원 한도를 추가 축소하기로 확정했다는 의미는 아니다.
그리고
생애최초 LTV 70% 축소가 확정된 것도 아니다.
정책 관계자의 발언과 시행이 확정된 금융정책은 반드시 구분해서 봐야 합니다.
청년들이 민감할 수밖에 없는 이유
집값이 높은 수도권에서는 대출 가능액이 내 집 마련 여부를 크게 좌우할 수 있습니다.
특히 자산을 충분히 축적하지 못한 사회초년생이나 신혼부부는 부모 지원이나 기존 자산이 많은 가구보다 대출 의존도가 높아질 수 있습니다.
대출한도를 낮추면 투자수요를 억제하는 효과를 기대할 수 있다는 주장이 있는 반면, 현금이 부족한 실수요자의 진입 장벽을 높일 수 있다는 우려도 나오는 이유입니다.
이 때문에 생애최초 구매자에 대한 LTV를 어디까지 허용할 것인가는 일반 대출규제와는 또 다른 논쟁이 될 수 있습니다.
지금 집을 사려는 사람은 어떻게 해야 할까
가장 먼저 할 일은 온라인에서 돌고 있는 예상 대출액으로 자금계획을 세우지 않는 것입니다.
같은 생애최초 구매자라도 연소득과 기존 부채, 구입할 주택가격 등에 따라 실제 대출 가능액이 달라질 수 있습니다.
특히 계약금을 지급한 뒤 예상보다 대출이 적게 나오면 잔금 마련에 문제가 생길 수 있습니다.
따라서 매매계약 전 금융기관을 통해 자신의 실제 한도를 확인하는 것이 중요합니다.
그리고 추가 대출대책이 발표될 경우 발표일보다 시행일, 전체 무주택자와 생애최초 구매자의 기준 차이, 기존 계약자 경과규정까지 확인해야 합니다.
결국 청년이 봐야 할 ‘진짜 숫자’
이번 LH 사장 발언 이후 가장 관심을 받을 숫자는 **6억원과 70%**입니다.
하지만 10월 5일 현재 확인된 사실만 놓고 보면 15억원 이하 주택의 6억원 주담대 최대한도를 추가 축소하는 정책이나 생애최초 LTV 70%를 낮추는 정책이 이번 발언으로 확정된 것은 아닙니다. 연합뉴스
따라서 지금부터 “내 집 마련 사다리가 사라진다”고 단정하기보다는 실제 금융당국의 후속 정책이 나오는지를 확인해야 합니다.
만약 정책이 구체화된다면 그때부터 중요한 질문은 하나입니다.
투자수요를 겨냥한 추가 규제와 청년·생애최초 실수요자 기준을 정부가 어떻게 구분할 것인가.
내 집 마련을 준비하고 있다면 앞으로 발표될 대출대책에서 바로 이 부분을 가장 먼저 확인할 필요가 있습니다.
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