강남 집값은 7년8개월 만에 최대폭 하락…3040은 오히려 ‘이 동네’로 몰렸다

 

서울 집값 하면 가장 먼저 떠오르는 지역은 여전히 강남입니다.

그런데 최근 서울 부동산 시장에서는 기존 공식과 다른 움직임이 나타나고 있습니다.

강남구 아파트값이 약 7년 8개월 만에 가장 큰 폭으로 하락한 사이 서대문·성북·동대문·노원 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역은 오히려 강하게 올랐습니다.

특히 성북구에서는 불과 7개월 사이 실거래가격이 3억6000만원 높아진 단지까지 등장했습니다.

제목에서 말한 ‘이 동네’는 바로 성북구 길음동입니다.

강남구 -0.56%, 무슨 일이 있었나

한국부동산원의 9월 넷째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.09% 상승했습니다.

서울 전체로 보면 86주 연속 상승입니다.

그런데 강남구는 같은 기간 0.56% 하락했습니다.

2019년 1월 이후 약 7년 8개월 만에 가장 큰 하락 폭입니다.

서초구 역시 0.33% 떨어졌고 송파구도 0.19% 하락했습니다.

서울 전체 아파트값이 역대 최장 기간 상승하고 있는데 강남3구는 정반대 방향으로 움직인 것입니다.

반대로 성북·서대문은 뛰었다

강북권에서는 다른 장면이 펼쳐졌습니다.

서대문구는 한 주 동안 0.41% 상승했습니다.

동대문구는 0.36%, 성북구와 노원구는 각각 0.34% 올랐습니다.

강북구도 0.31% 상승했습니다.

강세 지역	변동률	약세 지역	변동률
서대문	+0.41%	강남	-0.56%
동대문	+0.36%	서초	-0.33%
성북	+0.34%	송파	-0.19%
노원	+0.34%

같은 서울에서도 지역에 따라 완전히 다른 시장이 형성되고 있습니다.

7개월 새 3억6000만원 뛴 길음동

최근 상승 흐름을 보여주는 대표적인 사례가 길음뉴타운8단지래미안입니다.

기사에 따르면 이 단지 전용 84㎡는 지난해 말 12억3000만원에 거래됐습니다.

올해 7월에는 15억9000만원까지 올라갔습니다.

7개월 사이 3억6000만원 차이입니다.

전용 59㎡ 역시 지난해 10억원 아래였던 거래가격이 올해 6월 14억원까지 올라 최고가를 기록했습니다.

최근 3040 실수요층의 관심이 비강남권 대단지와 중소형 아파트로 이동하고 있다는 분석이 나오는 이유입니다.

3040이 강남 대신 바라보는 조건

30~40대 실수요자에게 중요한 것은 결국 ‘내가 실제로 살 수 있는 집인가’입니다.

강남권 아파트 가격이 이미 높은 상황에서 대출 규제까지 강화되면 필요한 자기자본 규모가 커집니다.

예산이 한정된 실수요자는 다른 선택지를 찾을 수밖에 없습니다.

직장까지 이동시간이 지나치게 길지 않으면서 지하철 접근성이 좋고, 생활 인프라와 학군을 갖춘 대단지가 대표적인 대안입니다.

성북·서대문·동대문·노원 등이 최근 주목받는 이유도 이와 연결됩니다.

특히 중소형 평형은 가족 단위 실거주자들의 선호가 높은 만큼 매수세가 몰리면 가격 반응이 빠르게 나타날 수 있습니다.

강남에서는 수억원 낮은 거래가 등장했다

반대편 강남에서는 조정 거래가 나타나고 있습니다.

기사에 따르면 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 9월 28일 30억5000만원에 거래됐습니다.

지난해 11월 최고가 38억원보다 7억5000만원 낮습니다.

개포주공7단지 전용 83㎡ 역시 9월 26일 34억원에 거래돼 올해 1월 최고가 40억5000만원보다 6억5000만원 낮았습니다.

다만 여기에는 주의할 점이 있습니다.

최고가와 특정 최근 거래 한 건을 단순 비교해 해당 단지의 모든 집값이 6억~7억원 떨어졌다고 볼 수는 없습니다.

층·향·수리 여부·거래 조건 등 개별 주택의 차이를 함께 살펴봐야 합니다.

그럼에도 고가 주택시장에서 이전보다 가격에 민감한 거래가 나타나고 있다는 점은 눈여겨볼 부분입니다.

매수심리에서도 차이가 나타났다

매매수급지수 역시 비슷한 흐름을 보여줍니다.

기사에 따르면 9월 넷째 주 동북권 매매수급지수는 118.6이었습니다.

서북권은 113.4였습니다.

반면 강남·서초·송파·강동이 포함된 동남권은 99.1을 기록했습니다.

100을 기준으로 숫자가 높을수록 매수 수요가 상대적으로 강하다고 해석합니다.

서울 5개 권역 가운데 동남권만 100 아래로 내려갔다는 점이 눈에 띕니다.

전셋값 상승도 매수 이동의 변수

전세시장도 같이 봐야 합니다.

같은 기간 서울 아파트 전셋값은 0.16% 상승했습니다.

전세가격이 계속 오르면 무주택 실수요자는 선택의 기로에 놓입니다.

높아진 보증금을 마련해 계속 전세로 거주할지, 아니면 대출을 활용해 매수 가능한 지역으로 이동할지 비교하게 됩니다.

이 과정에서 강남 핵심지보다 매입가격이 낮으면서 교통과 생활환경을 갖춘 지역이 주목받을 수 있습니다.

그렇다면 지금 강북 아파트를 사야 할까

최근 숫자만 보면 강북권이 상당히 강해 보입니다.

하지만 ‘강남이 떨어지니 강북은 계속 오른다’고 단정해서는 안 됩니다.

서울 전체 아파트 상승률 자체가 최근 0.29%에서 0.22%, 0.20%, 0.16%, 0.13%, 0.09%로 계속 낮아지고 있기 때문입니다.

상승세는 유지되고 있지만 시장의 속도는 분명 둔화하고 있습니다.

단기간에 2억~3억원 오른 단지를 뒤늦게 따라가는 것도 신중할 필요가 있습니다.

실수요자라면 최근 최고가 한 건보다 동일 평형의 최근 여러 건 실거래가격과 현재 매물 수, 전세가격, 대출 가능액, 월 원리금 부담을 함께 확인해야 합니다.

지금 서울 부동산에서 중요한 변화

서울 아파트값이 86주 연속 올랐다는 사실도 중요하지만, 지금 더 눈여겨볼 것은 가격대별 매수세 이동입니다.

높은 가격과 대출 부담에 막힌 고가 주택시장이 조정을 받는 동안 상대적으로 가격 접근성이 높았던 비강남권에서 키 맞추기 상승이 나타나고 있습니다.

강남구의 7년 8개월 만의 큰 하락과 길음동 일부 단지의 7개월 3억6000만원 상승은 서로 정반대처럼 보입니다.

하지만 사실 두 현상은 같은 시장에서 나타나는 자금 이동과 지역별 차별화를 보여주는 숫자일 수 있습니다.

앞으로 중요한 것은 서대문·성북·동대문·노원 등의 상승이 실제 거래량을 동반하며 이어지는지입니다.

대출 규제와 전셋값 흐름까지 함께 확인해야 지금의 ‘강남 약세·비강남 강세’가 일시적인 현상인지 새로운 흐름인지 조금 더 분명하게 판단할 수 있을 것으로 보입니다.

#강남집값 #서울아파트 #서울집값 #성북구아파트 #길음동아파트 #길음뉴타운8단지래미안 #3040부동산 #강남아파트 #서대문아파트 #동대문아파트 #노원아파트 #대출규제 #아파트실거래가 #서울부동산 #부동산전망