전현희 의원 “강남 30평대 3억원대 가능”…토지는 공공 소유, 건물만 분양하는 이유

 

서울 강남의 30평대 아파트를 3억원대에 분양할 수 있다는 구상이 발표됐습니다.

전현희 더불어민주당 의원이 2026년 9월 21일 국회 기자회견에서 제시한 토지임대부 주택 확대 방안입니다.

전 의원은 토지임대부 방식이 제대로 작동한다면 강남에서도 30평대 아파트를 3억원대에 공급할 수 있다는 입장을 밝혔습니다.

일반적인 강남 아파트 분양과 비교하면 눈에 띄는 가격 구상입니다.

하지만 여기에는 중요한 조건이 있습니다.

분양받는 사람은 건물 소유권을 취득하고, 토지 소유권은 공공이 유지한다는 점입니다.

강남 3억원대 아파트 구상, 어떻게 나온 걸까?

이번 구상의 출발점은 토지 가격입니다.

일반 아파트 분양가격에는 건물을 짓는 비용뿐 아니라 토지 확보에 필요한 비용도 반영됩니다.

토지임대부 주택은 이 구조를 바꿉니다.

공공이 토지를 보유한 상태에서 건물을 분양해 주택 구매자가 초기 단계에서 부담하는 토지 매입비를 줄이는 방식입니다.

전 의원은 이러한 구조를 활용하면 청년과 무주택자가 부담할 수 있는 가격으로 주택을 공급할 수 있다는 입장입니다.

다만 강남 30평대 3억원대는 실제 분양 공고에 기재된 확정 가격이 아닙니다.

공급 위치와 가구 수, 사업비, 입주 자격 등이 구체적으로 발표된 개별 사업과는 구분해야 합니다.

토지는 공공 소유, 건물은 개인 소유

토지임대부 주택의 가장 큰 특징은 소유권의 분리입니다.

일반적인 아파트 분양에서는 건물과 대지 지분을 함께 취득합니다.

토지임대부 분양에서는 건물 소유권을 취득하되 토지 소유권은 공공기관이 유지합니다.

따라서 건물을 소유할 수 없다는 뜻은 아닙니다.

반대로 일반 아파트처럼 토지 지분까지 소유하는 것도 아닙니다.

이 차이는 초기 분양가격뿐 아니라 장기적인 자산 보유와 매도 계획에도 영향을 줄 수 있습니다.

또한 토지임대부 주택에 공공 소유 구조를 적용하는 것과 모든 민간 토지를 국가 소유로 전환하는 것은 전혀 다른 내용입니다.

이번에 발표된 법안의 핵심은 토지임대부 주택 공급을 위한 재정지원 근거를 마련하는 것입니다.

분양가 3억원대라면 실제 부담도 3억원대일까?

분양가격과 총주거비는 구분해야 합니다.

토지임대부 주택은 토지 매입비를 초기 분양가격에서 덜어낼 수 있는 대신 토지 임대료가 발생합니다.

따라서 분양가격이 3억원대라고 하더라도 실제 주거비는 그것만으로 결정되지 않습니다.

주택 구입자금에 대한 대출이자, 토지 임대료, 관리비 등도 고려해야 합니다.

예를 들어 월 토지 임대료가 40만원이라고 가정하면 1년에 480만원, 10년 동안 4,800만원입니다.

이는 임대료가 변하지 않는다고 가정한 단순 계산이며 실제 강남 공급사업의 확정 조건은 아닙니다.

장기적인 비용을 판단하려면 임대료의 최초 금액뿐 아니라 조정 주기와 조정 기준까지 확인해야 합니다.

일반 분양과 무엇이 다를까?

항목	일반 아파트 분양	토지임대부 분양
건물 소유	분양자	분양자
토지 소유	대지 지분 취득	공공기관
초기 비용	토지비 포함	토지 매입비 부담 축소
별도 토지 임대료	없음	발생
향후 매도	관련 법령에 따름	개별 사업의 조건 확인 필요

일반 분양과 토지임대부 분양 중 어느 방식이 적합한지는 주택 구입 목적에 따라 달라질 수 있습니다.

장기간 안정적으로 거주하려는 사람과 토지 지분을 포함한 자산 보유를 중요하게 생각하는 사람의 판단 기준이 다를 수 있기 때문입니다.

전현희 의원이 발의한 법안의 실제 내용

전 의원이 대표 발의한 주택도시기금법 개정안은 토지임대부 분양주택의 건설과 대지 조성에 필요한 비용을 주택도시기금의 지원 대상으로 규정하는 내용을 담고 있습니다.

전 의원은 공공기관과 지방정부가 토지와 건설비를 모두 부담하는 구조에 한계가 있다고 설명했습니다.

국가 재정지원 근거를 마련해 공공의 부담을 나누고 주택 공급을 확대하겠다는 취지입니다.

또한 노후 공공주택 재건축, 역세권 및 공공부지 활용, 재개발·재건축 과정에서 발생하는 공공기여 활용 등을 공급 확대 방안으로 제안했습니다.

청년을 위한 공공임대주택 확대도 함께 언급했습니다.

다만 기자회견에서 제시한 정책 방향과 개정안의 구체적인 법률 조항은 구분해서 살펴봐야 합니다.

기대할 수 있는 효과와 확인해야 할 문제

토지임대부 주택 확대를 통해 기대할 수 있는 효과는 초기 주택 구입비 부담을 낮추는 것입니다.

특히 토지 가격이 높은 지역에서는 토지 매입비를 분양가격에서 제외하는 구조가 주택 구매에 필요한 초기 자금에 영향을 줄 수 있습니다.

반면 실제로 공급을 확대하려면 공공이 활용할 수 있는 토지와 사업 재원을 확보해야 합니다.

토지 임대료를 어떻게 책정할지, 향후 임대료가 어떻게 바뀔지, 주택을 매도하거나 재건축할 때 어떤 권리가 적용되는지도 중요합니다.

따라서 정책 효과를 판단할 때는 초기 분양가격뿐 아니라 장기 주거비와 사업의 지속 가능성까지 살펴봐야 합니다.

실제 강남 아파트 분양은 언제 시작될까?

현재 확인된 것은 2026년 9월 21일 법안 발의와 전 의원의 공급 구상입니다.

강남 30평대 아파트의 구체적인 공급 부지나 확정 분양가격, 청약 일정이 발표됐다는 의미는 아닙니다.

앞으로 실제 사업이 추진된다면 공급 위치, 건축 규모, 분양가격, 토지 임대료, 청약 자격 등이 담긴 공식 공고를 확인해야 합니다.

특히 무주택자와 청년이라면 입주 자격이 어떻게 정해지는지 살펴볼 필요가 있습니다.

이번 구상에서 가장 중요한 것은 3억원대라는 숫자만이 아닙니다.

공공이 토지를 보유하고 건물을 분양하는 방식이 실제 주택 구입 부담을 얼마나 낮출 수 있는지, 그리고 입주자가 장기간 부담할 비용과 권리는 어떻게 정해지는지가 핵심입니다.

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